El dia 22 de setembre entrarà en vigor la nova llei aprovada pel Parlament de la Generalitat de Catalunya LLEI 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
Aquesta llei pretén posar fre a l’escala de preus de lloguer d’habitatge que s’ha produït els últims anys (de 2014 al 2019, més d’un 20% en els municipis de l’Àrea Metropolitana de Barcelona).
La solució proposada pel Parlament davant d’aquesta situació preveu dos tipus d’intervenció directa de l’Administració en el mercat immobiliari del lloguer d’habitatge:
- El primer és la creació de l’ Índex de referència de preus de lloguer als habitatges que constitueixin la residència dels seus ocupants (en endavant IPLLH) per part del Departament d’habitatge de la Generalitat de Catalunya que s’elaborarà a partir de les dades que proporcioni el Registre de Fiances dels lloguers d’habitatges de finques urbanes (actualment gestionat per l’INCASOL).
- La segona eina és la prohibició d’apujar la renda pactada en contractes vigent els últims 5 anys que s’hagin de renovar.
Les rendes del contractes de lloguer d’habitatge que constitueixi la residència de l’arrendatari doncs, no podran superar l’IPLLH d’un habitatge de característiques similars en el mateix entorn urbà y a més no pot superar la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament degudament actualitzat excepte, en aquest últim cas, si propietari i arrendatari tenen una relació de parentiu o si es un habitatge que gaudeixi d’algun tipus de protecció o sigui assistencial.La Llei estableix algunes excepcions a aquestes limitacions:
- en casos en que els ingressos del propietari i la seva unitat familiar siguin igual o inferiors a 2,5 la renda de suficiència de Catalunya comptant-hi també la renda del lloguer (actualment 19.919,25 €/any) i els ingressos de l’arrendatari siguin iguals o superiors al 3,5 (actualment 21.247,28 €). En aquest cas només se li aplica el límit de no superar la ultima renda consignada o, si es inferior al IPLLH, podrà incrementar-se fins al IPLLH.
- Si el propietari realitza obres no subvencionades de millora d’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica en el darrer any de contracte pot proposar un increment del IPLLH. Si les obres es realitzen vigent el contracte, el propietari podrà incrementar la renda una vegada acabat el termini legal del contracte (actualment 5 anys) sense límits.
- En habitatges amb característiques especifiques com; ascensor, aparcament, habitatge moblat, calefacció/ refrigeració, zones comunitàries, piscines, consergeria, vistes especials, les parts poden acordar variar el preu fixat d’acord amb l’IPLLH en un +/- 5%.
- Fins el 22/9/2023 les limitacions a la renda no apliquen als contractes de lloguer d’habitatge resultants d’una nova edificació o d’una gran rehabilitació. A partir d’aquesta data, tots les contractes s’hauran de limitar al IPLLH durant els 5 anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra. Després dels 5 anys s’aplicarà el doble límit IPLLH i màxim de renda anterior.
La Llei preveu les incompliments de la mateixa i estableix les repercussions i sancions:
Si l’arrendador cobra quantitats per sobre de les que pertocarien per les limitacions a la renda regulades a la llei, l’arrendatari pot demanar la restitució d’aquestes quantitats més l’interès legal incrementat en 3 punts. (actualment seria el 6%).
A part, l ‘Administració pot instruir un expedient sancionador per infracció greu amb possibilitat d’imposar multes de 9000 € a 90.000 € euros.
En totes les ofertes d’arrendament d’habitatges ubicats en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens, cal informar de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge. La manca d’aquesta publicitat pot ser constitutiva d’una infracció lleu sancionada amb 3000 a 9000 euros.
Aquestes mesures interventores son aplicables d’entrada obligatòriament durant un any als municipis següents: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Mar.
Per la resta de municipis de Catalunya, és necessari que el la Generalitat (o l’Ajuntament de Barcelona o l’Àrea Metropolitana de Barcelona, en el seu cas) d’ofici o a petició de qualsevol Ajuntament, declari un municipi o una àrea determinada d’aquest municipi com a “àrea amb mercat d’habitatge tens”. Aquesta declaració es tramitarà com si es tractes d’un Reglament o Ordenança o un Pla General i haurà d’incloure una Memòria justificativa i un període d’exposició publica. Tindrà una vigència màxima de 5 anys prorrogable a 10, durant els quals, s’obliga als Ajuntaments ha adoptar les mesures necessàries per “ destensionar” el mercat a través de polítiques de promoció d’habitatge protegit.