El Reial decret d’Estat d’Alarma acordat el passat 14 de març, implementat arran de la irrupció del COVID-19, ha comportat la limitació de circulació de persones, el tancament d’activitats i instal·lacions i, entre altres coses, la paralització de les obres de construcció.
Paral·lelament, aquestes mesures han produït la paralització de l’activitat de l’Administració que, entre altres tasques, han afectat l’atorgament de llicències d’obres d’edificació o rehabilitació. Això no ha fet més que aprofundir la ja crònica situació de retard i paralització dels processos administratius d’autorització de les obres.
Analitzant dades
Segons el recent Informe “Llicències urbanístiques: El tribut invisible”, realitzat per l’Associació de Promotors Immobiliaris de Madrid (Asprima) i la consultora EY , a Espanya una llicència urbanística d’edificació pot trigar fins a 12 mesos a concedir-se.
La majoria de les legislacions espanyoles recull un termini de 3 mesos per a la concessió d’una llicència d’obres majors, per la qual cosa el termini de concessió actualment triplica el que es preveu per la normativa.
Així mateix, l’informe recull que, arran de l’estat d’alarma, a Espanya s’ha paralitzat la promoció de 157.000 habitatges. Aquest estudi quantifica en 28.606 euros el sobrecost d’aquests endarreriments per al comprador d’un habitatge mitjà a Madrid, el 6,6% del total, i de 26.145 euros el d’un immoble a Barcelona, el 5,8% del preu final.
Aquest sobrecost repercuteix directament sobre el comprador, qui, al seu torn, ha d’assumir el pagament del lloguer o la quota hipotecària dels seus habitatge habitual, entre altres coses.
Un seriós risc per a les operacions de compravenda immobiliària
Aquest endarreriment administratiu sistèmic, juntament amb la crisi del COVID-19, posa de debò risc les operacions de compravenda immobiliària.
D’una banda, les promotores es veuen llançades a l’incompliment del lliurament de l’immoble. Per una altra, els compradors no poden fer front al pagament de les quotes del preu avançat.
Cal tenir en compte que, si el motiu de l’incompliment és una causa sobrevinguda com l’estat d’alarma decretat pel COVID-19, les obligacions tant del promotor com del comprador poden quedar en suspens, puix que constitueix una causa de força major aliena a la voluntat de les parts.
Possibles solucions
Serà necessari, llavors, arribar a acords. Moltes promotores (Aedas Homes, Hàbitat Immobiliària, Metrovacesa, Neinor Homes, Via Célere, Inmoglaciar i Darya Homes) han concedit moratòries al pagament del preu ajornat.
Així mateix, les Promotores podran al·legar causa de força major per al retard en el lliurament dels habitatges en construcció, esquivant així, el pagament de possibles indemnitzacions. D’igual manera, es poden acollir a aquesta figura excepcional a l’hora d’enfrontar els pagaments amb les empreses subcontractades.
El retard crònic dels Ajuntaments a l’hora de concedir les llicències d’obres, agreujat per la paràlisi de l’activitat administrativa pel COVID -29, implica un sobrecost que assumeix el comprador.
És necessari doncs que s’adoptin mecanismes que agilitin el procés d’autorització. Més enllà de la dotació de més mitjans personals en l’Administració, diferents agents econòmics apunten a l’habilitació de declaracions responsables o comunicacions prèvies a fi de poder començar l’obra.
Aquests són tràmits simples en els quals el promotor assumeix la responsabilitat que el projecte d’obra compleix amb la legalitat urbanística vigent, sent l’Ajuntament el que a posteriori pot exercir les seves facultats de control i inspecció.
També caldria externalitzar el procés de concessió a través d’entitats de certificació com ja les existents a Catalunya per als tràmits en matèria de prevenció i seguretat d’incendis i dels establiments oberts al públic, espectacles públics i activitats recreatives (ECAS).
Una situació momentània?
L’encariment del preu de venda de l’habitatge és només una de les conseqüències de la paràlisi administrativa. Fa falta revertir la situació per a dotar al tràfic mercantil de la seguretat jurídica necessària per a operar i retenir la inversió tan necessària en els moments econòmics en els quals vivim.