La Constitució Espanyola reconeix el dret de propietat privada en el seu article 33, però la subjecta a la funció social de la mateixa, la qual delimita i dota de contingut aquest dret de propietat.
A l’hora d’urbanitzar el sòl i promoure el sòl i l’edificació , aquesta previsió constitucional es tradueix en que els promotors han de complir amb una sèrie de deures urbanístics.
Les primeres limitacions urbanístiques les assenyalarà el propi Pla urbanístic municipal, que s’encarrega de dissenyar les zones, els sistemes i els usos a què poden anar destinades les diferents zones susceptibles de tenir un aprofitament urbanístic per al promotor.
D’aquí í la importància de sempre analitzar amb profunditat en cada cas, quina ordenació té el sòl en qüestió, a quin destí va dedicada cada parcel·la, quins usos pot tenir un determinat sector i quins paràmetres edificatius tenen les zones edificables.
També, quins equipaments públics hauran d’executar i quin percentatge de zona lliures ha urbanitzar-se.
És important subratllar que, tal com estableix la Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana , la previsió d’edificabilitat per l’ordenació territorial i urbanística, per si mateixa, no la integra en el contingut de el dret de propietat del sòl. La patrimonialització de l’edificabilitat es produeix únicament amb la seva realització efectiva i està condicionada en tot cas a l’acompliment dels deures i l’aixecament de les càrregues pròpies de el règim que correspongui , en els termes disposats per la legislació sobre ordenació territorial i urbanística.
Així doncs, el promotor o inversor ha de tenir en compte que l as actuacions d’urbanització comporten els següents deures legals:
- Lliurar a l’Administració competent el sòl reservat per a vials, espais lliures, zones verdes i restants dotacions públiques incloses en la pròpia actuació o adscrites a ella per la seva obtenció.
El sistema urbanístic d’equipaments comunitaris comprèn els centres públics, els equipaments de caràcter religiós, cultural, docent, esportiu, sanitari, assistencial, de serveis tècnics i de transport, d’allotjament dotacional i els altres equipaments que siguin d’interès públic o d’interès social
Aquí la Llei del Sòl inclou la dotació publica d’habitatges de règim de protecció oficial destinats a lloguer social per a atendre les necessitats de col·lectius amb especials dificultats d’accés a l’habitatge
En el cas de Catalunya , el DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 d’agost , pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme, estableix una cessió mínima de sòl corresponent al 30% de sostre que es qualifiqui per a ús residencial de nova implantació destinat a la venda, lloguer o altres formes de cessió d’ús per a habitatge de protecció social, amb algunes excepcions (com en cas de tenir el municipi menys de 5000 habitants).
La superfície de zona verda ha de respondre com a mínim a la proporció de 20 m2 per cada 100 m2 de sostre admès pel planejament municipal per a ús residencial. Per equipaments de titularitat pública, el valor inferior resultant de les proporcions següents: 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre o 20 m2 de sòl per cada habitatge; amb un mínim, en tots els casos, de el 5 per cent de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística, a més del sòl destinat a serveis tècnics, si s’escau.
En els sectors d’ús no residencial, els plans parcials urbanístics han de reservar per a zona verda un mínim de el 10% de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística i han de reservar per a equipaments un mínim de el 5% de la dita superfície, a més del sòl destinat a serveis tècnics, si s’escau.
b) Lliurar a l’Administració competent, i amb destinació a patrimoni públic de sòl, el sòl lliure de càrregues d’urbanització corresponent al percentatge de l’edificabilitat mitjana ponderada de l’actuació, o de l’àmbit superior de referència en què aquesta s’inclogui, que fixi la legislació reguladora de l’ordenació territorial i urbanística.
Amb caràcter general, el percentatge a què es refereix el paràgraf anterior no podrà ser inferior a el 5 per cent ni superior a el 15 per cent.
Això vol dir que l’actuació urbanística ha de preveure la cessió d’aquest 5-15% d’aprofitament urbanístic mitjà (€ / m2) de forma gratuïta a l’Administració. Aquesta cessió com a regla general s’ha de fer amb metres quadrats construïts, si bé en casos excepcionals pot realitzar-se amb el pagament en diners de la valor d’aquest aprofitament.
La legislació sobre ordenació territorial i urbanística pot permetre excepcionalment reduir o incrementar aquest percentatge de forma proporcionada i motivada, fins a arribar a un màxim del 20 per cent en el cas del seu increment, per a les actuacions o els àmbits en què el valor de les parcel·les resultants sigui sensiblement inferior o superior, respectivament, a la mitjana en els restants de la seva mateixa categoria de sòl.
En el cas de Catalunya l’ actual DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 d’agost , paper qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme fixa la cessió obligatòria entre el 10% i el 15% depenent del grau de consolidació del sòl .
Per al cas de promoure a Barcelona, cal tenir en compte que el 14 de desembre de 2018 es va publicar la Modificació de Pla General Metropolità per a l’obtenció d’habitatge de protecció oficial en sòl urbà consolidat (és a dir, aquell que ja està construït) que obliga a promotor en aquest tipus de sòl de superfície superior a 600 m2 a destinar el 30% a habitatge de protecció oficial .
c) Costejar i, si escau, executar totes les obres d’urbanització previstes en l’actuació corresponent, així com les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demandi per la seva dimensió i característiques específiques, sense perjudici de el dret a reintegrar-se de les despeses d’instal·lació de les xarxes de serveis amb càrrec a les seves empreses prestadores, en els termes que s’estipulen en els convenis que a l’efecte se subscriguin i que ha d’aprovar la Administració actuant. En defecte d’acord, aquesta Administració decidirà el procedent.
Entre les obres i infraestructures a què es refereix el paràgraf anterior, s’entenen incloses les de potabilització, subministrament i depuració d’aigua que es requereixin acord amb la legislació reguladora, i la legislació sobre ordenació territorial i urbanística podrà incloure així mateix les infraestructures de transport públic que es requereixin per a una mobilitat sostenible.
d) Lliurar a l’Administració competent, juntament amb el sòl corresponent, les obres i infraestructures a què es refereix la lletra anterior, que hagin de formar part del domini públic com a suport immoble de les instal·lacions pròpies de qualssevol xarxes de dotacions i serveis , així com també aquestes instal·lacions quan estiguin destinades a la prestació de serveis de titularitat pública.
e) Garantir el reallotjament dels ocupants legals que es precisi desallotjar d’immobles situats dins de l’àrea de l’actuació i que constitueixin la seva residència habitual, així com el retorn quan tinguin dret a ell , en els termes que estableix la legislació vigent, sense perjudici del que disposa l’article següent.
f) Indemnitzar als titulars de drets sobre les construccions i edificacions que hagin de ser demolides i les obres, instal·lacions, plantacions i sembrats que no puguin conservar-se.
Qualsevol Promotor ha d’analitzar l’operació immobiliària a la llum d’aquests deures establerts a la Llei i en base als mateixos, valorar-la econòmicament i elaborar l’instrument urbanístic assessorat d’ advocat i arquitecte especialistes per dur a terme la promoció de el terreny.