A Barcelona s’ha obert un escenari decisiu per als titulars d’habitatges d’ús turístic (HUT). L’Ajuntament ha anunciat que no renovarà les llicències i extingirà les actuals a finals del 2028, amb la voluntat de retornar al parc residencial els més de 10.000 habitatges avui autoritzats. És una aposta política de gran impacte, alineada amb el marc autonòmic recent, que obliga a repensar estratègies, calendaris i drets dels propietaris afectats.
El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de la Generalitat de Catalunya, va introduir un règim urbanístic reforçat per als HUT en 262 municipis: per obrir o mantenir l’activitat cal llicència urbanística prèvia i autorització turística, amb vigència de cinc anys, renovable (condicionada al planejament i a justificació econòmica en el règim transitori). A més, el planejament ha d’admetre expressament la compatibilitat d’aquest ús i pot limitar el nombre de llicències (fins a 10 per cada 100 habitants). En el règim transitori, els titulars disposen de cinc anys des de l’entrada en vigor (8.11.2023) per obtenir la nova llicència o cessar; de manera excepcional, poden sol·licitar una pròrroga de cinc anys si acrediten que no poden compensar les pèrdues, operant aquest període com a mecanisme indemnitzatori.
Aquest marc ha estat avalat pel Tribunal Constitucional (STC 64/2025, 13 de març), que ha desestimat el recurs d’inconstitucionalitat interposat contra el Decret llei. La sentència confirma que sotmetre l’ús turístic a llicència prèvia limitada en nombre i durada és una delimitació legítima del contingut del dret de propietat i una mesura necessària i proporcionada per a la protecció de l’entorn urbà, sense vulnerar ni l’autonomia local ni la seguretat jurídica. BOE
Què vol dir, en la pràctica, per a tu com a propietari/gestor d’un HUT a Barcelona? En primer lloc, que el calendari està definit: la ciutat ha comunicat que no renovarà les llicències vigents un cop exhaurit el període transitori, de manera que l’activitat turística cessarà el novembre del 2028 si no hi ha un canvi normatiu o jurisprudencial de darrera hora. L’efecte combinat de la decisió municipal i del Decret llei és clar: sense planejament que admeti l’ús i sense voluntat municipal de mantenir llicències, no hi haurà continuïtat.
Ara bé, no tots els casos són idèntics i la resposta jurídica s’ha de dissenyar cas per cas. Hi ha immobles amb trajectòries administratives diferents (HUT preexistents, canvis d’emplaçament, títols suspesos o judicialitzats, edificis amb restriccions comunitàries, etc.). També hi ha cronologies i proves que seran essencials: dates d’inici d’activitat, publicitat i comercialització, comunicacions al Registre de Turisme, inspeccions, requeriments municipals i, especialment, viabilitat del dret a la pròrroga en clau indemnitzatòria quan la pèrdua econòmica no hagi quedat compensada.
Des d’una perspectiva operativa, el primer pas és una auditoria jurídica i urbanística integral de la teva posició: compatibilitat urbanística actual, estat de la llicència/registre, compliment d’obligacions (qualitat, convivència, consum), situació comunitària i exposició sancionadora. Amb aquesta informació, definim un full de ruta: transició cap al lloguer subjecte a LAU (llarga durada o temporada conforme a dret), desinversió ordenada, o —si s’escau— defensa dels teus drets davant l’Administració, inclosa la via de responsabilitat patrimonial i les estratègies probatòries per a sol·licitar la pròrroga excepcional (quan pertoqui).
En paral·lel, caldrà gestionar l’impacte comunitari i fiscal. La revisió d’estatuts de la comunitat (prohibicions o limitacions d’usos) sovint condiciona el dia a dia i els terminis de reconversió. En l’àmbit tributari, la mutació d’ús afecta IRPF, IVA i IAE, i recomana una planificació per evitar costos inesperats en el canvi de model. Tot plegat exigeix coordinació entre l’estratègia contenciosa, la urbanística i la fiscal.
La fotografia general és exigent però no catastrofista: el dret vigent fixa un marc restrictiu però també preveu mecanismes d’adaptació i compensació; Barcelona ha anunciat una aplicació màxima d’aquest marc i, en absència de viratges polítics o judicials, l’horitzó novembre 2028 s’ha de donar per ferm en la planificació del teu actiu. La clau, des d’ara, és anticipar-te: assegurar documentació, valorar escenaris i prendre decisions informades que preservin valor i minimitzin risc.
Com et puc ajudar
Com a advocada especialista en dret immobiliari i urbanístic, puc ajudar-te en:
- Diagnosi jurídica completa del teu HUT (títol habilitant, compatibilitat urbanística, situació sancionadora i comunitària) i estratègia de transició.
- Defensa administrativa i contenciosa: expedients, multes, ordres de cessament, sol·licitud i justificació de la pròrroga del règim transitori, i reclamacions de responsabilitat patrimonial quan hi hagi base.
- Acompanyament en la reconversió: contractació conforme a LAU, adequació tècnica i planificació fiscal perquè el canvi d’ús no et sorprengui.
Si ets titular o gestor d’un HUT a Barcelona i vols protegir el teu patrimoni davant l’horitzó de 2028, parlem. Treballarem una estratègia a mida perquè prenguis decisions amb seguretat jurídica i amb el màxim retorn possible en el nou escenari.