La cessió anticipada de terrenys

La urbanització de terrenys comporta sempre l’existència d’una sèrie de càrregues urbanístiques que els propietaris han d’assumir per tal de fer possible la promoció de l’edificació

Una d’aquestes càrregues es la cessió gratuïta dels terrenys destinats a sistemes: vials, espais lliures, equipaments comunitaris, etc.

Anem a veure de quina manera es materialitza aquesta cessió segons els diversos escenaris que ens podem trobar:

TERRENYS INCLOSOS EN UN AMBIT D´ACTUACIÓ URBANISTICA: En la majoria de caos, quan el terreny en qüestió estigui inclòs en un àmbit d’actuació urbanística, l’instrument que materialitza aquesta cessió és el projecte de reparcel·lació el qual ha d’estar aprovat per l’Ajuntament corresponent. L’article 6 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística regula  com aquesta cessió s’ha de registrar al Regitre de la Propietat:

“Será título idóneo para la inscripción de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. Dicha certificación podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el artículo 211 del Reglamento notarial, a requerimiento de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere tramitado el proyecto. También será título inscribible la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas

Així doncs, la cessió obligatòria quedarà inscrita a favor de l’ajuntament al Registre de la Propietat mitjançant certificació del propi Ajuntament conforme el qual s’indiqui que el Projecte de Reparcel·lació ha estat aprovat definitivament i que aquest acord ha esdevingut ferm (perquè ningú l’ha impugnat) o mitjançant escriptura publica de reparcel·lació atorgada davant de Notari per tots els titulars de les finques també acompanyada de l’anterior certificació.

• 

B) TERRENYS NO INCLOSOS EN CAP AMBIT D’ACTUACIÓ URBANISTICA

Quan els terrenys no estan inclosos en un àmbit de planejament, l’Administració ha de tramitar una expropiació.

Aquesta expropiació es tramita mitjançant un expedient administratiu que acaba amb una resolució definitiva en la que es determina la finca expropiada i el justipreu a pagar.

Si ens expropien un terreny, serà vàlida l’Acta d’ocupació i pagament efectuada per l’Administració art. 24 Decreto 1093/1997) per pode inscirure la cessió al Registre de la Propietat.

Però la realitat és molt més complicada i les expropiacions eternes.

Com advocats se’ns presenten situacions en les que hem d’articular operacions derivades de situacions més complexes.

 És el cas per exemple de finques que el Pla General inclou en un sector i les destina a sistemes però que no té els instruments urbanístics de planejament derivat encara redactats ni aprovats. Per l’Ajuntament es urgent obtenir els terrenys per fer-hi algun tipus d’equipament o algun sistema i la redacció i aprovació dels citats instruments pot tardar anys.

També pot passar que s’hagin de cedir vials per tal d’obtenir la condició de solar i obtenir la llicència d’obra d’edificació.

L’article 156 de  la Llei d’Urbanisme de Catalunya (DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme) regula el mecanisme de l’OCUPACIÓ DIRECTA. Es el que ve a substituir el que tradicionalment s’anomenava cessió anticipada i que estava regulada a l’ art. 40 D 303/1997, avui derogat pel Reglament d’Urbanisme (Disposició Derogatòria Primera del Decret 305/206)

L’ocupació directa comporta el reconeixement de l’administració actuant del dret de les persones propietàries a participar en el repartiment just dels beneficis i les càrregues en el si d’un sector de planejament o un polígon d’actuació concrets.

No obstant, aquest mecanisme no preveu la necessitat de convenir o consentir amb el propietari. Es a dir, l’Ajuntament té potestat de fer l’ocupació directa sense requerir l’acord amb el propietari. A la pràctica però, s’utilitza l’ocupació directa a través d’un conveni urbanístic on es pacta la cessió anticipada de mutu acord.

Per tramitar l’ocupació directa l’Ajuntament ha de

a) Justificar-ne la necessitat.

b) Observar el principi de publicitat.

c) Notificar-ho individualment a les persones afectades.

d) Atorgar-ne l’acta d’ocupació i certificar-ne el contingut, amb l’aplicació de les determinacions de la legislació hipotecària sobre aquesta matèria.

L’article 42 del Decret 103/1997 estableix que podrà inscriure’s la cessió al Registre de la Propietat mitjançant la certificació administrativa amb el següent contingut:

“1. Será título inscribible la correspondiente certificación en la que consten las siguientes circunstancias:

a) Lugar y fecha en que se levanta la ocupación.

b) Determinación de la Administración actuante y transcripción del acuerdo de ocupación.

c) Datos de identificación de los titulares de derechos sobre las fincas ocupadas.

d) Circunstancias de las notificaciones realizadas a dichos titulares y especificación de que ha transcurrido el plazo establecido por la ley para formular alegaciones.

e) Descripción de las fincas o partes de fincas objeto de ocupación junto con plano de las mismas, sus datos registrales, la superficie ocupada, las unidades de aprovechamiento que le correspondan y la unidad de ejecución donde han de hacerse efectivos estos aprovechamientos.”

No obstant, cal sempre coordinar l’operació amb el Registre de la Propietat i acordar el títol que permeti la inscripció. El Registrador ens podrà demanar escriptura publica en aplicació de la Teoria del Títol i el mode de l’àmbit civil, que només considera transmès un immoble si hi ha hagut títol ( en aquest cas escriptura)  i entrega.