Per primera vegada, el 8 gener 2021 , el Jutjat de Primera Instància de Barcelona núm. 20, admet la rebaixa de el lloguer d’un local amb fins comercials. Una sentència que, per la seva novetat, mereix el nostre anàlisi.
En aquest procediment judicial, l’arrendatari d’habitatges dedicades al lloguer turístic, al costat d’un local amb fins comercials, va sol·licitar al Jutjat la modificació del contracte d’arrendament, a causa de la situació causada pel COVID. En aquest procediment, es sol·licitava un descompte de el 50% de la renda o, en el millor dels casos, que es resolgués el contracte sense indemnitzacions per part del propietari.
El demandant va sol·licitar la modificació del contracte atès que, després dels efectes de les restriccions imposades per la pandèmia, (confinament domiciliari, tancaments perimetrals, restriccions horàries, etc ) els ingressos de l’activitat s’havien reduït dràsticament (a més del 70%) .
Va basar la seva demanda a la doctrina denominada per la jurisprudència de la “rebus sic stantibus” (que literalment significa “mentre durin les coses”). Aquesta doctrina permet de forma excepcional, modificar les condicions dels contractes quan es donen una sèrie de circumstàncies:
- Una alteració extraordinària i imprevisible d’alguns dels elements a l’hora de signar el contracte, el que hagi implicat una alteració de la base del negoci.
- Una alteració de la base del negoci que produeixi la frustració de la pròpia finalitat del contracte o un perjudici greu i excessivament onerós a una de les parts.
- L’intent per negociar la modificació del contracte, sense arribar a un acord.
- La intenció de posar fi al contracte, modificant-lo de manera que les pèrdues i guanys que es derivin del canvi es distribueixi entre les parts de forma equitativa i justa.
En aquest cas, el Jutjat ha apreciat que amb la pandèmia del Covid s’ha produït efectivament una alteració extraordinària de la situació, que no va donar lloc a preveure les restriccions imposades. Aquesta nova situació altera les condicions del contracte, perjudicant greument a l’arrendatari que ha patit pèrdues importants en el seu negoci.
Després dels intents fallits de l’arrendatari per resoldre la situació, el Jutjat ha estimat la petició de reduir la renda en un 50% per un temps delimitat.
És important destacar que el Jutjat confirma que la pretensió de modificació del contracte mitjançant l’aplicació de la figura del ” rebus sic stantibus” és compatible amb les mesures preses per Govern Espanyol i la Generalitat de Catalunya amb el Reial Decret 37/2020 i el Decret 34/2020. En aquest cas es pot recórrer al jutjat, si les mesures administratives no són suficients o no equilibren la posició de les parts davant la nova situació.
Cal destacar igualment que el jutjat, al prendre aquesta decisió i modificar el contracte, va considerar la posició econòmica i els perjudicis de les dues parts
Finalment, cal dir que la Sentència és susceptible de recurs pel que l’Audiència Provincial de Barcelona pot dictar sentència que anul·li la sentència del Jutjat.